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Hipoteca e sua a ineficácia em relação ao adquirente de boa-fé –

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma material da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na extensão de Recta Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… portanto vamos lá!

Hipoteca e sua a ineficácia em relação ao adquirente de boa-fé

Debora Cristina de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

Abner Augusto Meirelles[3]

 

Acerca da hipoteca e sua eficiência em relação ao adquirente de boa-fé, a material foi pacificada pelo disposto no corpo da Súmula 308 do STJ, a qual dispõe o seguinte: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou ulterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficiência perante os adquirentes do imóvel.” Diante de tal entendimento, se mostra válida a discussão acerca da utilização da hipoteca porquê garantia real na Incorporação Imobiliária e suas consequências práticas aos adquirentes das unidades imobiliárias, tratados cá porquê terceiros de boa-fé.

Observa-se em nossa sociedade o quão dinâmico é o mercado imobiliário, novos negócios surgem todos os dias. Dia depois dia, podem ser observadas cada vez mais aquisições de imóveis, visando a implantação de empreendimentos que virão a ser utilizados porquê moradia, ou mesmo, para uso mercantil destinados a um sem número de adquirentes. As construtoras visam auferir lucros em decorrência dos investimentos realizados, todavia, mais do que lucratividade, tem-se que as construções de novos empreendimentos repercutem diretamente no sonho de toda a coletividade pautado na compra imobiliária.

Para tanto, devem ser aportados recursos financeiros de grandes proporções para a concretização do empreendimento, pois a construção de um prédio residencial, por exemplo, exige um grande investimento financeiro para que a consecução seja perfectibilizada de forma eficiente, no prazo e dentro dos padrões de qualidade aceitáveis, em consonância com o intensidade de exigência do consumidor meta.

Todavia, uma minoria das empresas dispõe de recursos próprios para investir nesse mercado, o que acaba repercutindo diretamente na procura de investidores no mercado que visam lucro junto à implantação de determinado empreendimento, podendo tais investidores ser pessoas físicas, ainda que na maioria das vezes tratem-se de grandes agentes financeiros.

Pois muito, diante dessa urgência de aporte financeiro para realização da obra, o instituto da hipoteca acaba se fazendo presente, pois, ultimando a captação de recursos para a construção do empreendimento, a hipoteca acaba sendo constituída, a termo de que o próprio imóvel que será construído no lugar seja utilizado porquê garantia real, trazendo assim benefícios para ambos os lados na relação acordada.

Todavia, não são raras as vezes em que a hipoteca do imóvel deixa de ser baixada, mesmo depois a construção e venda das unidades que pertencem ao projeto, acarretando na sua manutenção na matrícula do imóvel já construído e comercializado, vestimenta que razão espanto e preocupação a eventuais adquirentes que negociam a venda do imóvel diretamente com a construtora. Pois, no momento da realização do registro do muito, os novos proprietários se deparam com tal situação que impossibilita a realização da transferência do imóvel adquirido junto a determinada construtora ou incorporadora para o seu nome, justamente porque o referido muito fora utilizado porquê garantia hipotecária por determinada instituição financeira.

Em que pese tal vestimenta gerar transtornos e até mesmo instabilidade para o adquirente, cediço que a hipoteca nesses casos não tem eficiência, conforme depreende-se do disposto no corpo da Súmula 308 do STJ, a qual dispõe o seguinte:

[4] “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou ulterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficiência perante os adquirentes do imóvel.”.

Desta forma, o adquirente se vê protegido pelo ordenamento jurídico em situações em que a instituição financeira demonstre o interesse de executar a garantia em questão, in casu, o imóvel hipotecado. Não são raras as situações em que o comprador já quitou o imóvel adquirido junto à construtora/incorporadora e essas não procedem à realização do repasse do valor da venda das unidades, quando deixam de arcar com a obrigação de restituição do crédito que obtiveram, permanecendo inadimplentes junto a instituição financeira, e consequentemente, mantendo a hipoteca sobre o imóvel, o que repercute na geração de inúmeros transtornos aos adquirentes dos imóveis que muitas vezes se obrigam a buscar a solução da controvérsia junto ao Poder Judiciário.

A súmula supramencionada acaba sendo de grande valia para o consumidor, tendo em vista que o adquirente não possui papel qualquer, tampouco responsabilidade na relação estabelecida entre o construtor e a instituição financeira responsável pela licença do crédito, portanto, zero mais lógico que os efeitos gerados em decorrência dessa relação não recaiam sobre o comprador do imóvel. Neste sentido, são inúmeros os julgados que corroboram e se fundamentam no entendimento do Superior Tribunal de Justiça, demonstrando que a material se encontra devidamente pacificada, senão vejamos.

[5]“ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE EVIDÊNCIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA CONTRA ADQUIRENTE DO IMÓVEL DE BOA-FÉ. SÚMULA 308 DO STJ. COBRANÇA DA DÍVIDA REMANESCENTE DA INCORPORADORA. POSSIBILIDADE. AFASTADA APENAS A GARANTIA REAL. 1. É ineficaz a hipoteca firmada entre agente financeiro e construtora perante o adquirente de boa-fé do imóvel, nos termos do disciplinado na Súmula nº 308 do STJ, com base na segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. 2. Zero obstante à proteção do adquirente em detrimento da hipoteca em obséquio do credor, pode a dívida remanescente ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se unicamente a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé.”

 

 

[6]“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. VIA PROCESSUAL ESCORREITA. AÇÃO QUE ADOTOU CARÁTER DE JURISDIÇÃO CONTENCIOSA, COM A APRESENTAÇÃO DE CONTESTAÇÃO PELO BANCO, EM FACE DO QUAL HOUVE A INSTITUIÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. MÉRITO. QUITAÇÃO DO PREÇO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, TERCEIRO NA RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA N.º 308 DO STJ. APLICABILIDADE AO CASO DOS AUTOS. É assente na jurisprudência o entendimento no sentido de que, tendo honrado com a totalidade de suas obrigações, quitando todo o financiamento, o promitente comprador, adquirente de boa-fé, fica excluído dos ônus decorrentes da inércia da construtora, que não resgatou a hipoteca junto ao banco financiador da construção. Não tendo, o adquirente, qualquer participação na relação jurídica de recta sumoso estabelecida entre o Banco e a construtora, a hipoteca é ineficaz em relação a ele. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.

Inquestionável, pois, que essa segurança jurídica deve ser propiciada ao consumidor, finalmente, depois a compra de determinado imóvel, seja para moradia, trabalho, ou até mesmo investimento, cria-se a expectativa de poder usar, gozar e dispor do muito, conforme melhor aprouver ao proprietário. Em uma situação porquê a abordada no presente cláusula, notório que a morosidade e até mesmo a negativa em se proceder com o cancelamento e baixa efetiva da hipoteca na matrícula do imóvel, acarreta prejuízos não somente materiais ao adquirente, mas também morais, já que o consumidor acaba sendo tolhido dos seus direitos e atrelado a um imbróglio que nunca integrou, tampouco contribuiu para a sua ocorrência.

Por essa perspectiva, vale evidenciar que a Súmula 308 do STJ, reitera a diferenciação das responsabilidades provenientes da relação construtora – instituição financeira e construtora – consumidor.

[7]A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o muito permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de demência das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em obséquio do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, principalmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o muito que lisamente comprou e pagou em obséquio da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na resguardo do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio.

Importante evidenciar que, tanto nos casos de compra à vista, quanto naqueles em que o imóvel é financiado juntamente a instituição financeira, não se pode permitir a incidência dos efeitos provenientes da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, cabendo ao consumidor unicamente a obrigação pelo pagamento do crédito disponibilizado pelo Banco correspondente ao financiamento imobiliário.

A presente estudo decorre justamente da urgência de elucidação de dúvidas relacionadas à segurança jurídica do consumidor que ao se deparar com uma situação porquê a relatada, deve antes de mais zero, ter inequívoca ciência de que o seu recta em relação ao imóvel permanecerá incólume, mesmo diante da flagrante irresponsabilidade que pode advir da conduta da secção contrária. Todavia, insta salientar que, revela-se imperioso o séquito jurídico durante todas as etapas da compra imobiliária, a termo de se evitar situações porquê essas, ou portanto, antecipar-se na procura de soluções breves e favoráveis ao adquirente.

A Súmula 308 do STJ, juntamente à base teórica que a envolve, garante uma segurança que deveria ser óbvia ao consumidor, pois as relações jurídicas devem ser exercidas sempre pautadas no princípio da boa-fé. Portanto, se uma construtora comercializa unidades de determinado empreendimento, negligenciando seus deveres obrigacionais para com o agente financiador, está flagrantemente descumprindo as suas obrigações contratuais com o adquirente, em clara hipótese de quebra do responsabilidade de manobra da boa-fé nas relações estabelecidas, e por via de consequência, disseminando uma imagem negativa para o mercado imobiliário.

Patente que em hipótese alguma pode-se permitir a atuação com negligência por secção de construtores e incorporadores, no sentido de ter a comercialização de imóveis com terceiros e a percepção do pagamento em decorrência da comercialização, sem que sejam cumpridas as obrigações junto a instituição financeira, pois situações porquê essas impedem a transferência dos imóveis aos adquirentes, muito porquê o pleno manobra dos seus direitos de propriedade.

As construtoras ao obterem créditos junto aos bancos, estão também assumindo a responsabilidade de executar com o pagamento horizonte, liquidando a dívida junto ao financiador, vestimenta que torna impossível que a responsabilidade se transmita a terceiros. Em paralelo, não seria verosímil que a instituição financeira cobrasse de terceiro, dívida contraída por outrem, com isso, se torna obrigatória a baixa da hipoteca do imóvel já quitado, a termo de propiciar a transferência da titularidade do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Por termo, cabe a ponderação de que nas relações imobiliárias todas as partes dependem umas das outras, neste caso, as construtoras dependem do crédito disponibilizado pela instituição financeira, muito porquê dos adquirentes para alienarem seus imóveis. O agente financeiro, por sua vez, necessita da restituição dos valores concedidos e o consumidor espera que o empreendimento seja finalizado e sua unidade seja entregue, conforme entabulado no contrato. Diante disso, deve-se buscar o maior estabilidade e a maior transparência verosímil entre as partes envolvidas, pois somente assim será verosímil evitar situações porquê a abordada.

 

[1]Possui graduação em Recta pelo Núcleo Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Recta Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Doutoranda em Recta Empresarial e Cidadania do Núcleo Universitário Curitiba; Rabi em Recta Empresarial e Cidadania pelo Núcleo Universitário Curitiba; Pós-graduada em Recta e Processo do Trabalho e em Recta Constitucional pela Ateneu Brasileira de Recta Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Recta Imobiliário pela Escola Paulista de Recta (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Recta Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Curso de Pós-graduação em Recta Imobiliário Aplicado do Grupo Kroton Educacional, Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Recta e Processo do Trabalho e de Recta Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Percentagem de Recta Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Percentagem de Fiscalização, Moral e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Percentagem de Recta Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Percentagem de Recta Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Percentagem de Recta à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Percentagem do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Percentagem de Recta Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasílio de Recta Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Curso Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Recta Imobiliário, Urbanístico, Social, Família e do Trabalho, possuindo os livros Suplente Lícito: Colisão e Ponderação entre o Recta Adquirido e o Meio Envolvente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarília e do SINAP/PR na coluna semanal de Recta Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no meio 5 da NET – CWB TV, na Rádio Blitz.net e na Médio TV HD no meio 525 da Net.

[2]Assistente Jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Recta pela Faculdades da Industria – FIEP. e-mail: [email protected]

[3]Graduado em Recta pela Universidade Estácio de Sá, Pós-graduando em Recta Imobiliário, Notarial e Registral pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC/PR) e Assistente Jurídico no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. E-mail: [email protected]

[4] Súmula 308 do STJ. Disponível em: < https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2011_24_capSumula308.pdf > Aproximação em: 07 abr. 2021.

[5] TRF-4 – AG: 50239149220194040000 5023914-92.2019.4.04.0000, Relator: ROGERIO FAVRETO, Data de Julgamento: 26/11/2019, TERCEIRA TURMA

[6] Recurso Cível Nº 70076792118, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 26/04/2018). (TJ-RS – AC: 70076792118 RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Data de Julgamento: 26/04/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Quotidiano da Justiça do dia 02/05/2018

[7] Súmula 308 do STJ > disponível em : https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2011_24_capSumula308.pdf



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