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Integralização de bens imóveis no capital social da pessoa jurídica – aspectos tributários, registrais e societários –

In loco: transmitindo informações e compartilhando experiências

Da série: questões imobiliárias e urbanísticas

Em mais uma material da série, dentro do In Loco, com a amiga, expert na espaço de Recta Imobiliário e Urbanístico, Debora de Castro da Rocha, e seus convidados, nos apresenta suas reflexões e ensinamentos… portanto vamos lá!

 

Integralização de bens imóveis no capital social da pessoa jurídica – aspectos tributários, registrais e societários

 

Debora de Castro da Rocha[1]

Edilson Santos da Rocha[2]

A estudo sistemática quanto às questões de vestimenta e de recta que envolvem a problemática voltada a integralização de bens imóveis na pessoa jurídica deve passar pelo detalhamento dos trâmites societários, registrais e estratégias fiscais, na procura das melhores alternativas para a estruturação dos procedimentos.

Destarte, inicialmente faz-se imprescindível uma estudo minuciosa da documentação tributária, registral e societária que envolvem as pessoas dos sócios, dos imóveis a serem integralizados e da sociedade, muito uma vez que das questões de vestimenta e de recta que se mostrarem pertinentes no caso concreto, para que assim seja possibilitada a construção da melhor linha estratégica para a transporte da regularização registral e integralização dos imóveis no capital social da pessoa jurídica, a partir de suas consequências fiscais, societárias e demais questões relativas aos demais aspectos jurídicos envolvidos nos procedimentos.

Em primeiro lugar, há que considerar que a integralização do capital por meio de bens imóveis deve ser acompanhada do devido procedimento no registro de imóveis, pois em se tratando de muito imóvel, para a incorporação do muito à sociedade empresarial, há que se observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Social[3].

Notório pois que, o registro do título translativo no Registro de Imóveis se apresenta uma vez que requisito imprescindível à transferência de propriedade de muito imóvel entre vivos, propugnada pela lei social, não se confundindo, tampouco podendo ser substituído para esse efeito pela publicização do contrato social. De vestimenta, a matrícula do contrato social no Registro Público, destina-se, primordialmente, à constituição formal da sociedade empresarial, conferindo a essa personalidade jurídica própria, absolutamente distinta dos sócios dela integrantes.

Por nascente viés, em sede de julgamento de Recurso Privativo – REsp 1.743.088, a  Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a constituição de sociedade empresarial, com a integralização do capital social por meio de imóveis indicados por sócio, não é suficiente para operar a transferência da propriedade nem para conferir à empresa legitimidade para promover embargos de terceiro destinados a distanciar penhora sobre os bens. Segundo o colegiado, para se tornar válida, necessário que a transferência seja realizada via registro de imóveis[4].

Nesse sentido, a integralização do capital social da empresa pode ocorrer por meio da cessão de dinheiro ou bens, sendo necessário observar o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade[5]. Naquele julgamento, assinalou-se que o estabelecimento do capital social, assim entendido uma vez que os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (art. 997, III e IV, do Código Social).

Portanto, diante da exigência legítimo consolidada pela jurisprudência, em se transferir para a sociedade a propriedade do imóvel perante o competente Registro de Imóveis, há de ser considerado, quando da transferência das propriedades, que os municípios solicitam uma enunciação, ou uma apresentação de documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias, justamente pela salvaguarda feita no § 2º, I, do art. 156 da Constituição Federalista[6], que exclui da hipótese de isenção, as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade preponderante for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Tal exigência decorre do vestimenta de o ITBI possuir uma isenção específica, cuja hipótese se dá quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, por força do § 2º, I, do indigitado art. 156 da CF.Assim, torna-se interessante diante do caso concreto, que os sócios optem por realizar o capital social da sociedade mediante a integralização de imóveis, aproveitando-se da isenção.

Ainda que o texto expresso da Constituição Federalista evidencie que a operação de transmissão de imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital é imune (para fins de ITBI), quando a atividade preponderante da pessoa jurídica não for imobiliária, independentemente se secção do valor aportado for talhado para a conta de suplente de capital, se mostra com maior segurança jurídica, a integralização dos imóveis uma vez que capital social em detrimento da integralização uma vez que patrimônio líquido.

É provável se constatar tal assertiva no entendimento do Supremo Tribunal Federalista, quando em sede de repercussão universal no julgamento do RE 796.376/SC[7], decidiu que incide Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas nos casos em que o valor do imóvel ultrapassar o (valor do) capital social integralizado.

Veja-se que a Constituição Federalista não faz qualquer menção à proporção entre o valor do imóvel que foi ou será transferido e o capital social da sociedade que recebeu ou receberá o imóvel. O requisito principal para o reconhecimento da isenção está relacionado à preponderância da atividade, calculada com base na receita operacional da pessoa jurídica.

Assim, se um imóvel for transferido por uma operação de aumento de capital para uma pessoa jurídica, a operação de integralização não estará sujeita ao ITBI, dada a isenção prevista na Constituição Federalista. Todavia, conforme entendimento exarado, caso os valores referentes aos imóveis, se destinados para a conta de suplente de capital que compõe o patrimônio líquido da sociedade, a diferença estaria sujeita ao ITBI.

Logo, se chega à peroração de que a integralização de muito imóvel à sociedade empresária, por segurança jurídica, deve preferencialmente ser transferido a título de capital social, pois se um imóvel for transferido para o aumento de capital para uma pessoa jurídica, a integralização não estará sujeita ao ITBI, mas se integralizado uma vez que patrimônio liquido poderá tolerar a incidência, conforme entendimento da nossa suprema golpe.

Não restam dúvidas quanto a isenção tributária referente ao ITBI prevista na Constituição Federalista, todavia, ou por outra, necessária se faz a correta lei dos valores dos imóveis a serem integralizados uma vez que meio de se evitar, quando provável, o lucro de capital, que incidirá na cobrança do respectivo tributo, incidindo sobre a diferença entre o valor originário e o valor final posteriormente a transferência.

A reverência do lucro de capital, o cláusula 23 da Lei 9.249/95[8], assim dispõe: “as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor uniforme da respectiva enunciação de bens ou pelo valor de mercado” (caput).

“se a entrega for feita pelo valor uniforme da enunciação de bens, as pessoas físicas deverão lançar nesta enunciação as ações ou quotas subscritas pelo mesmo valor dos bens ou direitos transferidos” (parágrafo 1º). Por outro lado, “se a transferência não se fizer pelo valor uniforme da enunciação de bens, a diferença a maior será tributável uma vez que lucro de capital” (parágrafo 2º).

Para se evitar o lucro de capital é cediço, portanto, que, as transferências dos imóveis para as pessoas jurídicas devem ser feitas pelo valor uniforme da enunciação de imposto de renda (faculdade prevista no cláusula 23 da Lei n° 9.249/95). Pois, o imóvel retido pela pessoa física deixa de constar em sua enunciação, passando a constar cotas/ações de sociedade pelo mesmo valor do imóvel. Não há lucro para a pessoa física, que unicamente “troca” um muito pelo outro.

Posta assim a questão, provável se revela concluir que, na hipótese de integralização de imóveis no capital da pessoa jurídica, a premência de se buscar as melhores alternativas em termos de tomada de decisão deve contemplar obrigatoriamente os aspectos societários, tributários e registrais. Outrossim, devem ser elencados critérios de tempo e fiscais, sempre sob o prisma da segurança jurídica, visando assim adotar um planejamento a partir da estudo dos riscos na tomada de decisões, para que ao término, seja definida a melhor estratégia para a solução da problemática que demandará a estudo pormenorizada do caso concreto.

[1] Possui graduação em Recta pelo Meio Universitário Curitiba (2010), advogada fundadora do escritório DEBORA DE CASTRO DA ROCHA ADVOCACIA, especializado no atendimento às demandas do Recta Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso; Rabi em Recta Empresarial e Cidadania pelo Meio Universitário Curitiba; Pós-graduada em Recta e Processo do Trabalho e em Recta Constitucional pela Ateneu Brasileira de Recta Constitucional (ABDConst) e Pós-graduanda em Recta Imobiliário pela Escola Paulista de Recta (EPD); Professora da pós-graduação do curso de Recta Imobiliário, Registral e Notarial do UNICURITIBA, Professora da Escola Superior da Advocacia (ESA), Professora do Grupo Kroton na Pós-Graduação de Recta Imobiliário Aplicado; Professora da Pós-graduação da Faculdade Bagozzi e de Recta e Processo do Trabalho e de Recta Constitucional em cursos preparatórios para concursos e para a OAB; Pesquisadora do CNPQ pelo UNICURITIBA; Pesquisadora do PRO POLIS do PPGD da UFPR; Presidente da Percentagem de Recta Imobiliário da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018, Vice presidente da Percentagem de Fiscalização, Moral e Prerrogativas da OAB/subseção SJP triênio 2016/2018; Membro da Percentagem de Recta Imobiliário e da Construção da OAB/seção Paraná triênio 2013/2015 e 2016/2018; Presidente da Percentagem de Recta Imobiliário e Urbanístico da Associação Brasileira de Advogados (ABA) Curitiba; Membro da Percentagem de Recta à Cidade da OAB/seção Paraná; Membro da Percentagem do Pacto Global da OAB/seção Paraná; Membro da Percentagem de Recta Ambiental da OAB/seção Paraná; Membro do Instituto Brasílico de Recta Imobiliário – IBRADIM; Segunda Secretária da Associação Brasileira de Mulheres de Curso Jurídica (ABMCJ); Palestrante, contando com grande experiência e com atuação expressiva nas áreas do Recta Imobiliário, Urbanístico, Social, Família e do Trabalho, possuindo os livros Suplente Lícito: Colisão e Ponderação entre o Recta Adquirido e o Meio Envolvente Ecologicamente Equilibrado e Licenciamento Ambiental Irregularidades e Seus Impactos Socioambientais e vários artigos publicados em periódicos, capítulos em livros e artigos em jornais de grande circulação, colunista dos sites YesMarilia e  do SINAP/PR na coluna semanal de Recta Imobiliário e Urbanístico do site e do programa apresentado no via 5 da NET – CWB TV.

[2] Controller Jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Recta pela Faculdades da Industria – FIEP. e-mail: [email protected]

[3] Art. 1.245 do Código Social: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

[4] RECURSO ESPECIAL Nº 1.743.088 – PR (2017/0251311-8): O registro do título no registro de imóveis não pode ser substituído pelo registro do contrato social na Junta Mercantil: “O contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no registro público de empresas mercantis, não promove a incorporação do muito à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o cartório de registro de imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel”.

[5] RECURSO ESPECIAL Nº 1.743.088 – PR (2017/0251311-8): “Em se tratando de imóvel, uma vez que se dá no caso dos autos, a incorporação do muito à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do cláusula 1.245 do Código Social, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis”.

[6] Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: § 2º O imposto previsto no inciso II: I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

[7] Supremo Tribunal Federalista STF – REPERCUSSÃO GERAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RG RE 796376 SC – SANTA CATARINA.

[8] Brasil. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, muito uma vez que da imposto social sobre o lucro líquido, e dá outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm > Chegada em: 12 nov. 2020.



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